Encadrement des loyers - Que Dit La Loi ?

Encadrement des loyers - Que Dit La Loi ?

Je signe un bail avec un nouveau locataire, comment fixer le loyer ?

Pour tous les contrats de location signés à compter du 1er août 2015, le loyer est encadré, dans la limite d'un loyer de référence majoré.

Le logement était auparavant occupé

Si le logement a été occupé par un précédent locataire au cours des 18 derniers mois : Le loyer est égal au loyer de l'ancien locataire (qui doit être mentionné dans le contrat de location). Il est toutefois possible de prendre en compte la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) s'il n'a pas été appliqué durant les 12 derniers mois.

Deux dérogations (dans la limite du loyer de référence majoré) :

  • Si le loyer est manifestement trop bas vous pouvez l'augmenter jusqu'à une certaine limite. La hausse ne peut en effet pas être supérieure à la moitié de la différence entre l'estimation des loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

  • Si des travaux d'amélioration ou des travaux liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location : la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.

Attention, dans tous les cas, le loyer proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

Le logement était libre

Si mon logement :

  • n'a jamais été loué

  • est vacant depuis plus de 18 mois

  • a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois (d'un montant au moins égal à la dernière année de loyers).

Le loyer est fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré.

Le complément de loyer

Un complément de loyer peut être appliqué si mon logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Pour les locations meublées, il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Les caractéristiques du complément de loyer :

  • ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence, il ne peut donc s'agir ni du nombre de pièces principales, ni de l'époque de construction, doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d'économie d'énergie.

  • Attention, un complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer inférieur au loyer de référence majoré.

  • Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant sont obligatoirement mentionnés dans le bail.

Les contestations du loyer

Le loyer est supérieur au loyer de référence majoré : le locataire peut demander une diminution du loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) ou directement devant le tribunal d'instance. Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision du tribunal s'applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d'effet du bail. Le trop versé sera remboursé par le propriétaire au locataire.

Si le locataire conteste le complément de loyer, il dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission de conciliation. Pour justifier le complément de loyer, vous devrez démontrer dans un processus contradictoire que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique.

En cas d'échec de la conciliation, le locataire a 3 mois à compter de l'avis de la commission pour saisir le tribunal d'instance afin de demander l'annulation ou la diminution du complément de loyer. Le nouveau complément de loyer résultant de l'accord, entre le locataire et vous, en commission ou décidé par le tribunal s'applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d'effet du bail. Si vous n'appliquez pas de complément de loyer mais que le loyer est supérieur au loyer maximum autorisé, votre locataire peut (mais il n'est pas obligé) saisir la commission de conciliation selon la même démarche. Il peut également se tourner directement vers le tribunal d'instance sans passage par la commission.

Le bail arrive à échéance

En cas de reconduction tacite du bail, le loyer peut être uniquement révisé en fonction de la variation de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) prévue dans le contrat de location.

En cas de renouvellement du bail, deux procédures d'ajustement du loyer sont possibles :

Action en diminution de loyer

Le locataire peut vous faire une proposition de diminution de loyer si le loyer fixé lors de la signature du bail (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer.

Le locataire doit vous faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En cas de refus ou d'absence de réponse de votre part 4 mois avant le terme du bail, il pourra saisir la commission départementale de conciliation.

Action en augmentation de loyer

Je peux faire une proposition d’augmentation du loyer au locataire, s’il est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition de loyer. La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le loyer proposé ne peut être qu’inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur.

Si le locataire refuse cette proposition ou n’y répond pas (4 mois avant le terme du contrat), vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation.

Le locataire pourra alors contester l’action en réévaluation de loyer en se basant sur 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

En cas d’échec de la conciliation, vous pourrez saisir le tribunal d’instance avant le terme du contrat.

La hausse de loyer sur laquelle vous vous mettrez d’accord avec le locataire ou décidée par le tribunal s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10%.

À défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

Qu'est-ce que la commission départementale de conciliation (CDC) ?

La commission de conciliation permet au locataire et au bailleur de chercher ensemble une solution au litige qui les oppose sans avoir recours au tribunal. Les démarches devant la commission sont gratuites.

La commission est composée en nombre égal de représentants d’organisations de bailleurs et de représentants d’organisations de locataires représentatives au niveau départemental.